Den som skal albue seg inn på boligmarkedet går livlige tider i møte. Det er livets største investering vi snakker om - økonomisk sett i hvert fall. Men huskjøp er betraktelig vanligere nå enn tidligere. Nesten alle havner før eller senere i denne situasjonen og som regel går det bra. Kristin og jeg har kjøpt bolig to ganger, begge ganger med heldig utfall, og vært på et tyvetalls visninger i alt. Uten å skryte kan vi vel påberope oss en viss erfaring med markedet. Men framfor alt har vi hatt anledning til å studere boligannonser i detalj og sammenligne dem med hva vi ser på visning. Her er det forsyne meg mye interessant å observere - sett sånn litt fra siden.
Annonsering, visning, salg og kontraktsinngåelse besørges nesten alltid av en mellommann: eiendomsmegleren. Det man først og fremst må vite er at megler helt og fullstendig er selgers mann. Megler og selger har en oppgave de går sammen om å løse: nemlig å lette kjøper for så mye gryn som overhodet mulig. Satt på spissen har vi her å gjøre med lovlige ransforsøk. Dette blir det ikke en gang lagt skjul på. Notar var en meget pågående aktør i bransjen inntil for få år siden. Med omfattende annonsering og aggressiv markedsføring gjorde de sitt beste for å leve opp til mottoet Vi gjør alt for å sikre deg høyest mulig pris for boligen din! Det faktum at firmaet plutselig forsvant fra eiendomsmarkedet tyder jo på at oppdragsgiverne tok dem på ordet. Intet salg - ingen kostnad er en annen slogan som burde få både selger og kjøper i alarmberedskap. Som selger kan du forvente at megler presser på for å selge under takst dersom boligen er tungsolgt. Som kjøper blir du presentert for prospekter og salgsdokumenter sminket og frisert i den grad at virkeligheten forsvinner i svadaen. Vårt viktigste råd her: Bruk hodet!
Når vi kjenner til partenes innbyrdes posisjoner i dette spillet, er vi klare til å dykke ned i annonsejungelen. Eiendomsmeglerne har utviklet et eget språk fylt av koder man må kjenne til for å forstå hva man egentlig snakker om. En av dem er at positiv omtale er tatt ut i parodien. Blant annet stiger kvaliteten på boligen etter følgende skala: 1. Pen. 2. Fin. 3. Flott og 4. Herskapelig. Nevnes ingen av disse uttrykkene bør du se deg om etter noe annet. Husk også at negative adjektiver ikke forekommer i boligannonser. Ta for eksempel begrepet herskapelig preg som er en fin måte å si at boligen er ordinær på alle måter og ikke det minste herskapelig. Skulle huset virkelig være herskapelig i ordets rette betydning fremgår det av prisantydningen. Dersom denne overskrider syv millioner kroner tones nemlig superlativene ned. Prisen taler da for seg selv og man nøyer seg med beskrivelser som arkitekttegnet, ærverdig, sjelden mulighet, enestående sjanse og - som nevnt - herskapelig. Ordet eiendom vektlegges også mye mer i dette sjiktet, kanskje fordi potensielle kjøpere eier mye?
Man må ha klart for seg at bransjen tyner ordet enebolig for alt det er verdt og litt til. Og fint skal det være. Villa betyr frittliggende enebolig og sier ingenting om standarden. Bransjen spiller bevisst på vårt inntrykk av en villa som en stor, flott og påkostet bolig, gjerne avskjermet fra naboer. Det er slett ikke alltid tilfelle. Enebolig i rekke betyr rekkehus. Kjedet enebolig er også rekkehus der hver boenhet enten er litt forskjøvet i forhold til naboen eller har en carport imellom. Noen ganger har vi følelsen av at en enebolig defineres slik: fire vegger, tak og gulv. Pluss egen inngang.
Annonseteksten er én ting. Vel så viktig er det som ikke blir nevnt. Står det noe om biloppstilling eller parkering på egen grunn? Da kommer bilen til å stå for vind og væte året rundt. Garasje får du dersom garasje nevnes. Carport er ikke garasje. Blir parkering ikke nevnt er der ingen steder å sette bilen. To alternativer gjenstår: parkering i gata eller salg av vogna. Annonsen sier ingenting om badet? Da må det pusses opp. Utleieenhet i boligen? Hvis det ikke uttrykkelig står at denne er byggegodkjent er den ikke det og du risikerer å sitte med en hybel du ikke kan leie ut dersom kommune eller brannvesen kommer på døra. Sameie? Det vil si at huset eller blokka eies sammen med naboene, du må stille på sameiemøter og dugnader og det vil dessverre oppstå konflikter før eller senere. Se etter ord som avskjermet, tilbaketrukket, stille og rolig eller usjenert. Er ikke noe av dette nevnt må du takle støy, enten det nå gjelder trafikk eller festglade naboer.
Varsku her.....
For øvrig er verden alltid forskjønnet i boligannonser. Nabokrangler vet man ikke hva er. Skjulte feil og mangler eksisterer ikke. Det er alltid sol på verandaen og duften av nystekte boller stiger så å si opp fra prospektet. Kjekk, koselig, sjarmerende, innholdsrik og med sjel er kodeord for helt ordinære boliger, ofte en enebolig av eldre dato med omfattende behov for oppussing. Hva innholdsrik betyr kan man jo lure på. Ved overtakelse er huset alltid skåltomt, klart for å ta imot rapen man møysommelig har samlet seg. Stilfull hører med i denne kategorien men kan også betegne nyere, overprisede boliger med kruseduller, snirkler og utbygg ute og inne. Regn i alle tilfeller med en dryg malejobb. Landlige omgivelser og flott utsikt er to andre faresignaler. Det er aldri bra når fokus forsøkes trukket bort fra selve boligen. Markedsføres boligen som landlig beliggende er sannsynligheten stor for øde beliggenhet med mangelfulle løsninger for vann og kloakk pluss dårlig dekning for mobil og bredbånd. Velholdt er en omskrivning for gammel. Hvor velholdt et hus er avhenger som kjent av øyet som ser. Vent deg ikke for mye. Må påregnes betyr helt nødvendig. Dette er det viktig å vite all den stund begrepet står sammen med ord som renovering eller oppussing. Må påregnes er et rødt flagg som signaliserer mye arbeid eller store utgifter, som regel begge deler. Med muligheter betyr en dårlig vedlikeholdt og gjerne halvferdig bolig, med potensiale er en variant av samme tema.Kjøper bør i ethvert tilfelle være av den kreative typen som ikke er redd utfordringer. Helst også i besittelse av en tykk lommebok. Enkel standard eller standard fra byggeår er nok et trinn ned i kvalitet, her må man være smart, nevenyttig og aller helst rik for å komme fra handelen sånn noenlunde intakt. Et hus med enkel standard bør bare vurderes kjøpt av ungkarer med fagbrev og arv i vente. Risikoen for at ekteskapet eller forholdet ryker i forsøket på å få orden på ruklet er skremmende høy.
De verste objektene på markedet kan selv et erfarent meglerhus vanskelig sminke opp. Det er ikke ofte man ser hus som må renoveres, bærer preg av manglende vedlikehold eller krever modernisering, men når det skjer betyr det sanering. Prisantydning er da det selger forventer å få for tomta. Til dette må man plusse på utgifter til å rive skaberakket og kostnader til nytt hus. En tommelfingerregel her er å doble prisantydning, kanskje til og med tredoble den. Det avhenger av beliggenheten. En enkelt gang har vi sett adjektivet rivningsmodent bli brukt; det må ha vært i et av meglers bedre øyeblikk. Huset stod åpenbart ikke til å redde selv for den dyktigste tømmermann.
Solrikt og usjenert med flott utsikt.
Det har oppstått en egen nisje i boligmarkedet spesielt beregnet på unge kjøpere, gjerne førstegangsetablerere. Annonser som sikter seg inn mot denne kundegruppen gjenkjennes best på et rølpete, ofte litt hjelpeløst språk. Muligens et forsøk på å møte ungdommene på hjemmebane? Uttrykk som attraktiv, rå, delikat, urban, pulserende og trendy er stikkordene her. Boligene som skal avhendes ligger som oftest nær sentrum med støy til alle døgnets tider som resultat (jfr. omskrivningen pulserende). Ofte er de nyoppførte eller nylig oppusset, spesielt hvis begrepet rå opptrer i annonseteksten. Felles for alle er at de er små og har den høyeste kvadratmeterprisen av alle boliger på markedet. Det er ikke uvanlig å betale opptil 2,5 MNOK og gjerne mer enn det for en førti kvadratmeters leilighet med ett soverom. Nettopp fordi de er så små ser ikke prisen så ille ut ved første øyekast. Og er man fersk i gamet er det lett å la seg blende.
Avstander i boligannonser måles som oftest i steinkast. Du kan regne med at selv verdens beste diskoskaster ikke er i nærheten av å kaste skiva så langt som megler anslår. Bare unntaksvis er et steinkast i meglerbransjen kortere enn èn kilometer. Kort vei er en annen lengdeenhet som for de flestes vedkommende betyr en biltur. Kort vei er i denne sammenhengen to til fire kilometer. Nær offentlig kommunikasjon betyr en lang spasertur til holdeplass for buss, trikk, tog eller T-bane når det da ikke er en omskrivning for rutebåt som har siste avgang kl. 21:30 i helgene. I alle fall må du regne med økt risiko for trafikkstøy. Fjordgløtt er en personlig favoritt: det betyr at havet kan skimtes - muligens - når man står på tå oppå mønet og klamrer seg til pipa. Regn ikke med å se det fra første eller andre etasje.
Vi kjenner til ett tilfelle der megler har presentert boligen slik den er, uten forskjønnelse av noen art: Grusom toroms til salgs på Grünerløkka. Pris kan diskuteres. Annonsen stod på trykk i Aftenposten på begynnelsen av 2000-tallet og vakte oppsikt over hele landet. Selger var lut lei visninger som ikke hodt hva annonsen lovet. Megler lot seg for en gangs skyld overtale og responsen uteble ikke. Det var fullt av fornøyde folk på visning som kom for å se ei rønne og hva som eventuelt kunne gjøres med den. Boligen var solgt dagen etter til en pris alle parter var fornøyde med. Tenk om vi kunne sett flere slike realistiske annonser! var tonen fra de besøkende.
Ja, tenk om......
